Qu’est-ce que les lois Pinel et Denormandie ?
La loi Pinel/Duflot est un dispositif fiscal qui permet aux contribuables désireux d’investir dans l’immobilier locatif d’être propriétaires de leurs logements neufs dans des zones éligibles.
A ce sujet : Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot, ce qui vous permet de déduire entre 12 à 21 % du prix de votre bien sur vos impôts, pour une location entre 6 à 12 ans. La réduction d’impôt est calculée proportionnellement au prix de l’achat immobilier. L’objectif de ce dispositif est d’augmenter le nombre de logements neufs dans des zones dites tendues où l’offre immobilière est faible. Le Gouvernement a décidé de prolonger le dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.
Enfin, la loi Denormandie est un dispositif voté fin 2019 et destiné à défiscaliser l’impôt de futurs propriétaires bailleurs réalisant des travaux dans leur logement, dans une ville où le besoin de réhabilitation en centre-ville est important.
Conditions loi Pinel
Pinel ancien et neuf : conditions propres au bien
Investir en loi Pinel dans l’ancien nécessite de remplir plusieurs conditions, dont certaines qui concernent le bien immobilier en lui-même. En effet, ce dernier doit faire l’objet de travaux conséquents ayant pour objectif sa réhabilitation totale et sa mise à neuf. Sa performance énergétique doit être élevée et le logement bénéficier du label BBC rénovation ou Haute Performance énergétique.
D’autre part, en loi Pinel neuf, le logement doit répondre à plusieurs caractéristiques :
- il est neuf ou bien en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- sa valeur d’achat est de 300 000 € au maximum
- il se situe dans une zone éligible à l’application de l’avantage fiscal Pinel
- son prix de location est inférieur au prix du marché (de 20 %).
Pinel neuf et ancien : conditions propres à la location
Pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel, le logement doit être mis en location pendant une durée déterminée : soit 6, 9 ou 12 ans. De plus, le locataire doit utiliser le bien à usage de résidence principale. Les loyers doivent également respecter des plafonds imposés.
Contrairement à la loi Duflot, il est à noter que vous avez la possibilité de louer votre logement à un ascendant ou descendant tout en continuant à bénéficier de l’avantage fiscal rattaché à la loi Pinel 2019 et ancien. Vous avez des possibilités pour sortir de la loi Pinel.
Loi Pinel : simulation du loyer
Pour calculer le loyer Pinel, certains éléments sont à prendre en considération :
- la surface habitable du logement
- le plafond de loyer en fonction de la zone où se situe le bien
- le coefficient multiplicateur en fonction de la zone concernée.
Il convient donc d’appliquer un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + (19 / Surface Habitable). Ce coefficient ne peut pas excéder 1,2, autrement il faut utiliser 1,2 pour continuer le calcul.
Exemple de calcul : M. X fait l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, dont la surface habitable est de 45 mètres carrés loi Carrez. Le bien est situé en zone A.
Le plafond de loyer au mètre carré sera de 12,75 € x (0,7 + 19 / 45) = 14,28 €. Vous pouvez ainsi en tirer un loyer maximal de 642,6 € (14,28 € au m² x 45 m²).
On ne prend pas en compte les charges afférentes au logement dans le calcul du loyer Pinel.
Plafonds de loyers
Ils sont de :
- 12,75 € en zone A,
- 17,17 € en zone Abis,
- 10,28 € en zone B1,
- et 8,93 € en zone B2.
Plafonds de ressources pour les locataires
Ils sont de :
- 38 236 € pour une personne seule en zone A et Abis et 57 146 € pour un couple
- 31 165 € pour une personne seule en zone B1 et 41 618 € pour un couple
- 28 049 € pour une personne seule en zone B2 et 37 456 € pour un couple.
Conclusion audit et suivi assuré par Hexa Patrimoine
En fonction de votre projet d’investissement, la loi Pinel ou Denormandie sera à privilégier. Ces deux dispositifs permettent d’obtenir des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui répondent aux critères d’éligibilité.
Vous recherchez un professionnel aguerri aux techniques d’optimisation fiscale ? Hexa Patrimoine, franchise spécialisée en gestion de patrimoine, se tient à votre disposition pour en discuter. N’hésitez pas à nous contacter !
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
