Patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier : vous entrez dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. Estimez votre imposition, puis cadrez les leviers réellement applicables à votre situation.
Barème par tranches, abattement de 30 % sur la résidence principale, part immobilière des SCPI et SCI, amortissement fictif des prêts in fine, plafonnement du passif et réduction pour dons : le calcul reprend les règles applicables au 1er janvier.
Résident fiscal français : votre patrimoine immobilier mondial est à déclarer, y compris les biens détenus à l’étranger.
Valeur vénale au 1er janvier. Abattement de 30 % appliqué automatiquement.
Locatif, résidence secondaire, terrains, parkings.
Y compris unités de compte immobilières d’un contrat d’assurance vie.
Coefficient communiqué chaque année par la société de gestion.
Capital restant dû, travaux non payés, taxe foncière.
Réduction de 75 % du versement, plafonnée à 50 000 €.
Estimation indicative établie sur le barème IFI 2026 et sur les montants saisis. Elle ne prend pas en compte les exonérations sectorielles, les régimes de faveur ni les conventions fiscales, et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni une déclaration. La déclaration s'effectue sur l'annexe 2042-IFI.
L'impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur le patrimoine immobilier, apprécié au 1er janvier. Six points suffisent à cadrer votre situation avant tout arbitrage.
L'IFI s'apprécie au niveau du foyer IFI : couples mariés, partenaires pacsés et concubins notoires déclarent ensemble, avec un seuil unique de 1 300 000 €. Les enfants mineurs dont vous administrez les biens y sont rattachés ; les enfants majeurs, même à votre charge au sens de l'impôt sur le revenu, déclarent séparément.
Sont imposables les biens et droits immobiliers détenus en direct (résidence principale, résidence secondaire, locatif, terrains) et la fraction immobilière des parts de sociétés : SCI, SCPI, OPCI, unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance vie. Les sociétés de gestion communiquent chaque année le coefficient immobilier à retenir.
Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, le barème s'applique dès 800 000 € : 0,5 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,7 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu'à 10 000 000 €, puis 1,5 % au-delà. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote de 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net atténue l'effet de seuil.
La résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur vénale. Une maison estimée 2 000 000 € pèse 1 400 000 € dans l'assiette. Cet abattement ne s'applique ni aux résidences secondaires, ni au locatif, ni à un logement détenu via une SCI dont vous êtes associé et que vous occupez.
Sont déductibles les emprunts afférents aux biens imposables (capital restant dû au 1er janvier), les travaux non encore payés et les impôts liés à ces biens (taxe foncière, IFI lui-même). Un prêt in fine n'est retenu que pour son capital diminué d'un amortissement fictif annuel. Au-delà de 5 000 000 € de patrimoine taxable, la fraction de dettes dépassant 60 % de cette valeur n'est déductible qu'à moitié.
Les non-résidents fiscaux français sont imposables sur leurs seuls biens immobiliers situés en France, sous réserve des conventions fiscales applicables. La déclaration se fait avec la déclaration de revenus, sur l'annexe 2042-IFI, aux dates de dépôt propres à chaque zone. Les valeurs déclarées sont les valeurs vénales au 1er janvier.
Analyse de vos placements actuels, cadrage d’une stratégie globale ou simple mise au point : le premier échange est confidentiel et sans engagement.
Réduire son IFI relève de l'architecture patrimoniale, pas d'une recette. Voici les dispositifs prévus par le Code général des impôts, leurs conditions et leurs limites — sans promesse chiffrée.
Par principe, l'article 968 du CGI impose l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien : donner la nue-propriété à ses enfants ne fait pas sortir le bien de votre assiette. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le barème de l'article 669, n'est admise que dans des cas limitativement énumérés, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant. C'est un outil de transmission avant d'être un outil d'IFI.
Les biens affectés à votre activité professionnelle principale sont exonérés, sous conditions de nature d'activité et de prépondérance des revenus. Les bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers, bénéficient d'une exonération de 75 % sous engagement de gestion durable trentenaire. Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA suivent un régime propre, avec des seuils et des durées de détention.
Un financement adapté réduit l'assiette, mais dans un cadre encadré : amortissement fictif obligatoire pour les prêts in fine, non-déductibilité des prêts familiaux non prouvés ou consentis par une société contrôlée, plafonnement au-delà de 5 000 000 €. L'objectif est la cohérence globale du montage — rendement, transmission, trésorerie — et non la seule mécanique de déduction.
Un arbitrage vers des actifs financiers non immobiliers sort les sommes concernées de l'assiette IFI. Attention toutefois : au sein d'un contrat d'assurance vie, y compris luxembourgeois, la fraction des unités de compte représentative d'actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) reste imposable. Le gain fiscal doit être mis en regard du couple rendement/risque et de vos besoins de revenus.
Les versements au profit de certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements d'enseignement supérieur, entreprises d'insertion, notamment) ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € par an. Un don ne se justifie que par une intention libérale ; l'avantage fiscal en est la conséquence, pas la cause.
L'IFI est un impôt annuel sur un patrimoine souvent peu liquide : la vraie question est la capacité de vos actifs à financer l'impôt. Cela suppose d'examiner ensemble revenus fonciers nets, prélèvements sociaux, impôt sur le revenu et charges d'emprunt, puis d'arbitrer sur la composition du patrimoine plutôt que sur un dispositif isolé.
Chaque dispositif suppose des conditions de forme, de durée et de justification. Le cadrage se fait sur pièces, avec votre notaire et votre conseiller.
Les avis publiés ci-dessous proviennent de Google et concernent les cabinets du réseau Hexa Patrimoine.
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Chaque cabinet est ancré localement. Vous échangez avec un expert dédié, issu de la banque privée, du notariat, de l'expertise comptable ou du barreau.
Chaque situation étant unique, ces réponses offrent un premier éclairage — votre question est toujours la bienvenue en direct.
Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les résidents fiscaux français déclarent leur patrimoine immobilier mondial, les non-résidents leurs seuls biens situés en France, sous réserve des conventions fiscales. Couples mariés, pacsés et concubins notoires forment un seul foyer IFI, avec un seuil unique.
À leur valeur vénale, c'est-à-dire le prix de cession probable dans des conditions normales de marché. Les transactions comparables (base DVF, actes récents, avis de valeur) constituent la référence. Une sous-évaluation expose à un redressement assorti d'intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, de majorations. Une décote pour occupation ou pour indivision peut être justifiée, à condition d'être documentée.
Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des actifs immobiliers imposables. Les sociétés de gestion publient chaque année le coefficient à appliquer, souvent proche de 100 % pour une SCPI classique et plus faible pour un OPCI qui détient une poche financière. Il en va de même pour les unités de compte immobilières logées dans un contrat d'assurance vie.
Ne sont notamment pas déductibles les prêts contractés auprès d'un membre du foyer IFI ou du cercle familial sans caractère normal démontré, ceux consentis par une société que vous contrôlez, la fraction non amortie fictivement d'un prêt in fine, et les dettes se rapportant à des biens exonérés. Au-delà de 5 000 000 € de patrimoine taxable, la part des dettes excédant 60 % de cette valeur n'est déductible qu'à 50 %.
Un don en numéraire ou en titres de sociétés cotées à un organisme éligible ouvre droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du versement, dans la limite de 50 000 € par an. Le versement doit intervenir entre la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente et celle de l'année en cours. Un même don ne peut pas être utilisé à la fois pour l'IFI et pour l'impôt sur le revenu.
La déclaration est portée sur l'annexe 2042-IFI, déposée avec la déclaration de revenus, en avril-juin selon la zone de résidence. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % en cas de manquement délibéré et 80 % en cas de manœuvres frauduleuses, avec des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Le délai de reprise de l'administration est de trois ans, étendu à six ans en cas d'absence de déclaration.
Non. Elle applique le barème 2026 aux montants que vous saisissez et constitue une estimation pédagogique. Elle ne tient pas compte des exonérations sectorielles, des régimes de faveur, de votre situation matrimoniale précise ni des conventions fiscales. Seule une analyse conduite sur pièces, puis formalisée par écrit, peut valoir recommandation.
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