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title: "IFI 2026 — barème, calcul et leviers de réduction"
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§ Fiscalité du patrimoine · IFI 2026 

# Êtes-vous redevable de l’IFI en 2026 ?

Patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier : vous entrez dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. Estimez votre imposition, puis cadrez les leviers réellement applicables à votre situation.

Estimer mon IFI Comprendre les règles →

1 300 000 €

Seuil d’assujettissement au 1er janvier 2026

0,5 → 1,5 %

Barème progressif par tranches

30 %

Abattement sur la résidence principale

11

Cabinets en France · avis Google 5/5

§ 01 — Simulateur expert

## Votre IFI 2026, _calculé ligne à ligne._

Barème par tranches, abattement de 30 % sur la résidence principale, part immobilière des SCPI et SCI, amortissement fictif des prêts in fine, plafonnement du passif et réduction pour dons : le calcul reprend les règles applicables au 1er janvier.

Foyer IFI

Personne seuleCouple / concubinage

Résidence fiscale

FranceNon-résident

Résident fiscal français : votre patrimoine immobilier mondial est à déclarer, y compris les biens détenus à l’étranger.

Résidence principale

€ 

Valeur vénale au 1er janvier. Abattement de 30 % appliqué automatiquement.

Autres biens détenus en direct

€ 

Locatif, résidence secondaire, terrains, parkings.

Parts de SCPI, OPCI, SCI

€ 

Y compris unités de compte immobilières d’un contrat d’assurance vie.

Part immobilière retenue

% 

Coefficient communiqué chaque année par la société de gestion.

Dettes amortissables

€ 

Capital restant dû, travaux non payés, taxe foncière.

Dons ouvrant droit à réduction

€ 

Réduction de 75 % du versement, plafonnée à 50 000 €.

Ajouter un prêt in fine →Recevoir mon estimation détaillée

§ — Détail du calcul

Actif immobilier brut 1 500 000 € 

Abattement résidence principale (30 %) − 240 000 € 

Assiette avant passif 1 260 000 € 

Passif déclaré 200 000 € 

Passif retenu − 200 000 € 

Patrimoine net taxable 1 060 000 € 

IFI net estimé 0 € 

Estimation indicative établie sur le barème IFI 2026 et sur les montants saisis. Elle ne prend pas en compte les exonérations sectorielles, les régimes de faveur ni les conventions fiscales, et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni une déclaration. La déclaration s'effectue sur l'annexe 2042-IFI.

§ 02 — Comprendre l’IFI 2026

## Les règles qui déterminent _votre imposition._

L'impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur le patrimoine immobilier, apprécié au 1er janvier. Six points suffisent à cadrer votre situation avant tout arbitrage.

01

### Le foyer IFI, pas le foyer fiscal

L'IFI s'apprécie au niveau du foyer IFI : couples mariés, partenaires pacsés et concubins notoires déclarent ensemble, avec un seuil unique de 1 300 000 €. Les enfants mineurs dont vous administrez les biens y sont rattachés ; les enfants majeurs, même à votre charge au sens de l'impôt sur le revenu, déclarent séparément.

02

### Ce qui entre dans l’assiette

Sont imposables les biens et droits immobiliers détenus en direct (résidence principale, résidence secondaire, locatif, terrains) et la fraction immobilière des parts de sociétés : SCI, SCPI, OPCI, unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance vie. Les sociétés de gestion communiquent chaque année le coefficient immobilier à retenir.

03

### Barème progressif 2026

Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, le barème s'applique dès 800 000 € : 0,5 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,7 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu'à 10 000 000 €, puis 1,5 % au-delà. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote de 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net atténue l'effet de seuil.

04

### Abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur vénale. Une maison estimée 2 000 000 € pèse 1 400 000 € dans l'assiette. Cet abattement ne s'applique ni aux résidences secondaires, ni au locatif, ni à un logement détenu via une SCI dont vous êtes associé et que vous occupez.

05

### Dettes déductibles, et leurs limites

Sont déductibles les emprunts afférents aux biens imposables (capital restant dû au 1er janvier), les travaux non encore payés et les impôts liés à ces biens (taxe foncière, IFI lui-même). Un prêt in fine n'est retenu que pour son capital diminué d'un amortissement fictif annuel. Au-delà de 5 000 000 € de patrimoine taxable, la fraction de dettes dépassant 60 % de cette valeur n'est déductible qu'à moitié.

06

### Non-résidents et déclaration

Les non-résidents fiscaux français sont imposables sur leurs seuls biens immobiliers situés en France, sous réserve des conventions fiscales applicables. La déclaration se fait avec la déclaration de revenus, sur l'annexe 2042-IFI, aux dates de dépôt propres à chaque zone. Les valeurs déclarées sont les valeurs vénales au 1er janvier.

§ — Prendre rendez-vous

### Visio, téléphone ou cabinet : parlons de votre situation.

Analyse de vos placements actuels, cadrage d’une stratégie globale ou simple mise au point : le premier échange est confidentiel et sans engagement.

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§ 04 — Leviers d’optimisation

## Ce qui fonctionne, _et ce qui n’en a que l’apparence._

Réduire son IFI relève de l'architecture patrimoniale, pas d'une recette. Voici les dispositifs prévus par le Code général des impôts, leurs conditions et leurs limites — sans promesse chiffrée.

Levier 01

### Démembrement : une règle à lire avec précision

Par principe, l'article 968 du CGI impose l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien : donner la nue-propriété à ses enfants ne fait pas sortir le bien de votre assiette. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le barème de l'article 669, n'est admise que dans des cas limitativement énumérés, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant. C'est un outil de transmission avant d'être un outil d'IFI.

Levier 02

### Actifs professionnels et exonérations sectorielles

Les biens affectés à votre activité professionnelle principale sont exonérés, sous conditions de nature d'activité et de prépondérance des revenus. Les bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers, bénéficient d'une exonération de 75 % sous engagement de gestion durable trentenaire. Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA suivent un régime propre, avec des seuils et des durées de détention.

Levier 03

### Structure de financement et passif

Un financement adapté réduit l'assiette, mais dans un cadre encadré : amortissement fictif obligatoire pour les prêts in fine, non-déductibilité des prêts familiaux non prouvés ou consentis par une société contrôlée, plafonnement au-delà de 5 000 000 €. L'objectif est la cohérence globale du montage — rendement, transmission, trésorerie — et non la seule mécanique de déduction.

Levier 04

### Placements financiers et enveloppes

Un arbitrage vers des actifs financiers non immobiliers sort les sommes concernées de l'assiette IFI. Attention toutefois : au sein d'un contrat d'assurance vie, y compris luxembourgeois, la fraction des unités de compte représentative d'actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) reste imposable. Le gain fiscal doit être mis en regard du couple rendement/risque et de vos besoins de revenus.

Levier 05

### Dons et réduction d’impôt

Les versements au profit de certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements d'enseignement supérieur, entreprises d'insertion, notamment) ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € par an. Un don ne se justifie que par une intention libérale ; l'avantage fiscal en est la conséquence, pas la cause.

Levier 06

### Plafonnement, trésorerie et calendrier

L'IFI est un impôt annuel sur un patrimoine souvent peu liquide : la vraie question est la capacité de vos actifs à financer l'impôt. Cela suppose d'examiner ensemble revenus fonciers nets, prélèvements sociaux, impôt sur le revenu et charges d'emprunt, puis d'arbitrer sur la composition du patrimoine plutôt que sur un dispositif isolé.

Chaque dispositif suppose des conditions de forme, de durée et de justification. Le cadrage se fait sur pièces, avec votre notaire et votre conseiller.

Demander un bilan patrimonial

§ 06 — Ils nous font confiance

## Plus de 1 000 familles nous ont  
déjà fait confiance.

**Les avis publiés ci-dessous proviennent de Google** et concernent les cabinets du réseau Hexa Patrimoine.

5/5 · 107 avis 

[Voir les avis sur Google](https://www.google.com/maps/place/Hexa+Patrimoine+-+Conseil+en+gestion+patrimoine+Lyon+-+Family+Office/data=!4m7!3m6!1s0x47f4edd830428f4d:0x32b39a8e518de923!8m2!3d45.7470406!4d4.8046196!16s%2Fg%2F11fcpvlty_!19sChIJTY9CMNjt9EcRI-mNUY6aszI?authuser=0&hl=fr&rclk=1)

"Merci pour la gestion rigoureuse de mes placements et pour votre accompagnement. Votre expertise fait toute la différence!"

Genevieve D.

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Philippe L.

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§ 06 — Questions fréquentes

## Vos questions, _nos réponses._

Chaque situation étant unique, ces réponses offrent un premier éclairage — votre question est toujours la bienvenue en direct.

Poser ma question →

Qui déclare l’IFI et sur quel patrimoine ? + 

Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les résidents fiscaux français déclarent leur patrimoine immobilier mondial, les non-résidents leurs seuls biens situés en France, sous réserve des conventions fiscales. Couples mariés, pacsés et concubins notoires forment un seul foyer IFI, avec un seuil unique.

Comment évaluer mes biens au 1er janvier ? + 

À leur valeur vénale, c'est-à-dire le prix de cession probable dans des conditions normales de marché. Les transactions comparables (base DVF, actes récents, avis de valeur) constituent la référence. Une sous-évaluation expose à un redressement assorti d'intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, de majorations. Une décote pour occupation ou pour indivision peut être justifiée, à condition d'être documentée.

Les SCPI, OPCI et parts de SCI sont-elles imposables ? + 

Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des actifs immobiliers imposables. Les sociétés de gestion publient chaque année le coefficient à appliquer, souvent proche de 100 % pour une SCPI classique et plus faible pour un OPCI qui détient une poche financière. Il en va de même pour les unités de compte immobilières logées dans un contrat d'assurance vie.

Quelles dettes ne sont pas déductibles ? + 

Ne sont notamment pas déductibles les prêts contractés auprès d'un membre du foyer IFI ou du cercle familial sans caractère normal démontré, ceux consentis par une société que vous contrôlez, la fraction non amortie fictivement d'un prêt in fine, et les dettes se rapportant à des biens exonérés. Au-delà de 5 000 000 € de patrimoine taxable, la part des dettes excédant 60 % de cette valeur n'est déductible qu'à 50 %.

Comment fonctionne la réduction pour dons ? + 

Un don en numéraire ou en titres de sociétés cotées à un organisme éligible ouvre droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du versement, dans la limite de 50 000 € par an. Le versement doit intervenir entre la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente et celle de l'année en cours. Un même don ne peut pas être utilisé à la fois pour l'IFI et pour l'impôt sur le revenu.

Quand déclarer, et que risque-t-on en cas de retard ? + 

La déclaration est portée sur l'annexe 2042-IFI, déposée avec la déclaration de revenus, en avril-juin selon la zone de résidence. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % en cas de manquement délibéré et 80 % en cas de manœuvres frauduleuses, avec des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Le délai de reprise de l'administration est de trois ans, étendu à six ans en cas d'absence de déclaration.

Cette simulation a-t-elle une valeur officielle ? + 

Non. Elle applique le barème 2026 aux montants que vous saisissez et constitue une estimation pédagogique. Elle ne tient pas compte des exonérations sectorielles, des régimes de faveur, de votre situation matrimoniale précise ni des conventions fiscales. Seule une analyse conduite sur pièces, puis formalisée par écrit, peut valoir recommandation.

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Conseil et gestion de patrimoine depuis 2008. Cabinets de proximité partout en France, en architecture ouverte.

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**Hexa Patrimoine** — 11 rue de Chavril, 69110 Sainte-Foy-lès-Lyon. Tél. 04 72 28 10 45.

Conseiller en investissements financiers enregistré auprès de l'AMF et membre de l'ANACOFI-CIF sous le numéro **E001757**. Courtier d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro **08 044 778** ([www.orias.fr](https://www.orias.fr)).

Titulaire d'une carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° **CPI 69012016000015204**, délivrée par la CCI de Lyon et Saint-Étienne. Numéro de déclaration d'activité de formation 84692393269.

Conseil en investissement « non indépendant » au sens de l'article 325-5 du RGAMF. Couverture en responsabilité civile professionnelle et garantie financière conformes aux exigences légales. [Mentions réglementaires complètes](/mentions-legales).

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