--- title: "Règles d'imputation du déficit foncier et réintégration - He | HEXA Patrimoine" description: "Propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location ? 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C’est notamment le cas lorsque vous achetez votre bien immobilier à crédit. Ou bien lorsque vous faites réaliser des travaux conséquents de rénovation dans le logement. Sommaire Sommaire - [Règle d’imputation du déficit foncier : petit rappel](#regle-d-imputation-du-deficit-foncier-petit-rappel) - [Déficit inférieur à 10 700 € et revenu insuffisant pour l’absorber : déductibilité pendant 6 ans](#deficit-inferieur-a-10-700-et-revenu-insuffisant-pour-l-absorber-deductibilite-pendant-6-ans) - [Réintégration du déficit foncier : situations concernées](#reintegration-du-deficit-foncier-situations-concernees) - [Déficit foncier et obligation de louer le bien pendant 3 ans](#deficit-foncier-et-obligation-de-louer-le-bien-pendant-3-ans) - [En résumé](#en-resume) - [Articles connexes](#articles-connexes) ## Règle d’imputation du déficit foncier : petit rappel Lorsque le total des charges est plus élevé que le total de vos loyers déclarés, vous pouvez **imputer un déficit foncier**. C’est notamment le cas lorsque vous achetez votre bien immobilier à crédit. Ou bien lorsque vous faites réaliser des travaux conséquents de rénovation dans le logement. Dans ce cas, il vous faut constater le déficit en le rapportant sur le [formulaire 2044](https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2020/2044_3018.pdf) au moment de déclarer vos impôts. Ce formulaire concerne spécifiquement le déficit foncier. Il permet de déduire ce déficit de votre revenu global, autrement dit de tous vos revenus (financiers, professionnels …). Le plafond est de 10 700 € par an et permet de compenser l’ensemble de vos charges et revenus fonciers. Il vaut pour tout votre patrimoine immobilier placé en location sur l’année entière. Si le déficit excède 10 700 €, la part supplémentaire s’impute alors sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Il en va de même du déficit causé par les intérêts d’emprunts, qui sont déductibles. En priorité, les intérêts d’emprunt permettent de diminuer vos recettes brutes. Si ces intérêts sont plus élevés que vos recettes, le déficit occasionné par ce surplus s’impute uniquement sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Au contraire, si le solde est positif après imputation des intérêts d’emprunt, l’Administration fiscale considère alors que le déficit provient d’autres charges (en dehors des intérêts). Dans ce cas, le déficit peut s’imputer sur le revenu global dans les 10 années suivantes. [Quel impact pour vous ? Prenez rendez-vous](/hexa-patrimoine) ## Déficit inférieur à 10 700 € et revenu insuffisant pour l’absorber : déductibilité pendant 6 ans Que se passe-t-il si votre déficit foncier est inférieur à 10 700 € mais que votre revenu général est trop faible pour l’absorber ? Dans ce cas, vous êtes bien en présence d’un excédent qu’il va falloir déduire d’une manière ou d’une autre. **La loi prévoit que cet excédent peut se déduire de vos revenus globaux pendant 6 années**. Le déficit foncier ne pourra néanmoins s’imputer que sur les revenus qui sont soumis au barème progressif de l’IR (exclusion donc faite des revenus assujettis au taux forfaitaire). Néanmoins, une règle bien précise encadre la possibilité qui vous est offerte de déduire votre déficit foncier. Il s’agit de l’**engagement de location pendant 3 années pleines suivant l’imputation du déficit**. Si vous revendez le bien immobilier avant la fin de l’échéance, cela entraîne alors la **réintégration de tous vos déficits imputés** et l’application de pénalités ainsi que d’intérêts de retard. Autrement dit, la contestation fiscale d’un déficit au titre de l’année 2020 vous engage à louer le bien visé et à l’origine du [déficit jusqu’au 31 décembre 2023](/blog/categorie/immobilier). Bon à savoir : si le bien immobilier est placé en indivision, la limite des 10 700 € concerne chaque indivisaire qui peut imputer personnellement ce montant sur son revenu global. [J’ai besoin de renseignements](/bilan-patrimonial) ## Réintégration du déficit foncier : situations concernées L’Administration Fiscale prévoit l’obligation de conserver le bien et de le louer pendant 3 ans. Vous devez donc louer votre bien pendant 3 ans pour éviter de subir du fisc une remise en question de votre déficit pour l’année où vous avez imputez ce déficit sur le revenu global. Quelles sont les situations dans lesquelles vous pourriez concrètement être amené à devoir réintégrer votre déficit foncier ? On relève trois cas les plus communs, qui pousseront l’Administration Fiscale à se pencher sur votre dossier. - premièrement, **si vous vendez votre bien immobilier avant le terme de la location**. Dans ce cas, le bénéfice du dispositif de déficit foncier est entièrement remis en cause et vous devez alors réintégrer tous les amortissements déduits - deuxièmement, si vous reprenez le bien immobilier pour votre usage personnel. Dans ce cas, vous devez évidemment mettre un terme à la location au préalable - enfin, si vous mettez votre logement en location meublée. Notons en effet que le déficit foncier fonctionne si vous placez votre bien immobilier en location nue. L’[article 156 du Code général des impôts](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042907584/) rappelle cette règle en affirmant que « _Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués_ ». A noter que certaines exceptions offrent au contribuable la possibilité de pouvoir vendre son bien immobilier avant la fin des 3 ans. Cela sans que cela n’entraîne un redressement fiscal : le licenciement, l’invalidité ou le décès du partenaire (mariage ou PACS). [Quel impact pour vous ? Prenez rendez-vous](/hexa-patrimoine) ## Déficit foncier et obligation de louer le bien pendant 3 ans Notons que l’obligation de conserver ce bien pendant 3 ans s’applique seulement quand le déficit s’impute sur votre revenu global. Autrement dit sur tous vos revenus confondus. Qu’en est-il lorsque vous utilisez un déficit provisionné ? Dans ce cas, vous n’avez pas à conserver le bien pendant 3 ans. En effet, le déficit s’impute sur votre revenu foncier, autrement dit sur vos seuls revenus tirés de la location. La différence est ténue et primordiale puisque la condition des 3 ans pose surtout difficulté certaines personnes. Il s’agit de celles qui revendent leur bien à court terme et qui n’ont que peu de biens loués. En effet, si vous avez plusieurs biens mis en location, il est plus rare d’imputer le déficit sur le revenu global. En effet, le déficit s’impute en priorité sur les autres loyers perçus par la mise en location des autres biens. Donc sur vos revenus fonciers. > Voici un exemple concret : M. X loue 2 biens immobiliers. Le premier bien produit 8 000 € de loyers et 3 000 € de charges déductibles. Soit un revenu foncier de 5 000 €. Le second bien a fait l’objet de très nombreux travaux de rénovation. Les loyers s’élèvent à 10 000 € mais les charges déductibles sont de 15 000 €. Le déficit sur le second bien est donc de 5 000 €. Dans cette situation, le déficit foncier du second bien s’impute sur le revenu foncier du premier. Cela donne un revenu foncier imposable de 0 €, ce qui explique que M. X n’ait pas besoin d’imputer le déficit sur son revenu global puisqu’il l’a déjà imputé sur son revenu foncier. Dans ce cas, l’obligation de conserver le bien pendant 3 ans ne s’applique pas. [J’ai besoin d’un renseignement](/hexa-patrimoine) ## En résumé Cet article vous a présenté les points essentiels sur le sujet de **Règles d'imputation du déficit foncier et réintégration**. Pour aller plus loin et adapter ces stratégies à votre situation personnelle, n'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine. * * * ## Articles connexes - [Taxe foncière : calcul, exonérations et plafonnement](/blog/taxe-fonciere) - [Location meublée touristique et saisonnière](/blog/location-meublee-touristique-et-saisonniere) - [Loi Duflot : Transformer l'investissement immobilier](/blog/loi-duflot) - [Taxation sur le rachat d'actions : comment ça marche ?](/blog/taxation-rachat-dactions) Sommaire Sommaire - [Règle d’imputation du déficit foncier : petit rappel](#regle-d-imputation-du-deficit-foncier-petit-rappel) - [Déficit inférieur à 10 700 € et revenu insuffisant pour l’absorber : déductibilité pendant 6 ans](#deficit-inferieur-a-10-700-et-revenu-insuffisant-pour-l-absorber-deductibilite-pendant-6-ans) - [Réintégration du déficit foncier : situations concernées](#reintegration-du-deficit-foncier-situations-concernees) - [Déficit foncier et obligation de louer le bien pendant 3 ans](#deficit-foncier-et-obligation-de-louer-le-bien-pendant-3-ans) - [En résumé](#en-resume) - [Articles connexes](#articles-connexes) Rédigé par ![Laurence Martinez](/presse/laurence-martinez.webp) Laurence Martinez Co-fondatrice Hexa Patrimoine - Conseillère en gestion de patrimoine [Profil LinkedIn →](https://www.linkedin.com/in/laurence-genoud-martinez-039681129/) Besoin d'un conseil ? Échangez avec un conseiller Hexa Patrimoine, sans engagement. [Demander un bilan](/bilan-patrimonial) [04 72 28 10 45](tel:+33472281045) ![Laurence Martinez](/presse/laurence-martinez.webp) À propos de l'auteur Laurence Martinez Co-fondatrice Hexa Patrimoine - Conseillère en gestion de patrimoine Diplômée en ingénierie commerciale avec 19 ans d'expérience, elle pilote le développement de la franchise : structuration du réseau, recrutement et programme Qualiopi. [Voir le profil LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/laurence-genoud-martinez-039681129/) ## Besoin d'un conseil personnalisé ? Nos conseillers vous accompagnent dans la structuration de votre patrimoine. 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Cabinets de proximité partout en France, en architecture ouverte. - 11 Rue de Chavril - 69110 Sainte-Foy-lès-Lyon - [Tél. 04 72 28 10 45](tel:+33472281045) Particuliers - [J’anticipe ma succession](/vous-etes-particulier/janticipe-ma-succession) - [J’optimise ma fiscalité](/vous-etes-particulier/joptimise-ma-fiscalite) - [Je prépare ma retraite](/vous-etes-particulier/je-prepare-ma-retraite) - [Je place mon capital](/vous-etes-particulier/je-place-mon-capital) - [Je développe mon patrimoine](/vous-etes-particulier/je-developpe-mon-patrimoine) - [J’investis dans l’immobilier](/vous-etes-particulier/jinvestis-dans-limmobilier) - [Tous vos besoins](/vous-etes-particulier) Professionnels - [Je cède mon entreprise](/vous-etes-un-professionnel/je-cede-mon-entreprise) - [Je protège mon entreprise](/vous-etes-un-professionnel/je-protege-mon-entreprise) - [Je mets en place l’épargne salariale](/vous-etes-un-professionnel/je-mets-en-place-lepargne-salariale) - [Je prépare ma retraite (dirigeant)](/vous-etes-un-professionnel/je-prepare-ma-retraite) - [J’optimise ma rémunération](/vous-etes-un-professionnel/joptimise-ma-remuneration) - [Ma fiscalité d’entreprise](/vous-etes-un-professionnel/joptimise-ma-fiscalite-dentreprise) - [Tous vos besoins](/vous-etes-un-professionnel) Solutions & outils - [Nos solutions](/notre-offre) - [Private Equity](/notre-offre/offre-private-equity) - [Assurance-vie Lux](/notre-offre/assurance-vie-luxembourgeoise) - [Investissement Responsable (ISR)](/notre-offre/isr) - [Transmission de patrimoine](/notre-offre/transmission) - [Comparatif de fonds](/comparatif-fonds) - [Simulateur IFI](/ifi) Cabinet & réseau - [Nos agences](/agences) - [Notre équipe](/hexa-patrimoine/notre-equipe) - [Nos engagements](/hexa-patrimoine/nos-engagements) - [Notre accompagnement](/hexa-patrimoine/notre-accompagnement) - [Devenir franchisé](/devenir-franchise) - [Guides & actus](/blog) - [Webinaires & replays](/replays) ANACOFI-CIF · ORIAS · Certification AMF · Transaction immobilière **Hexa Patrimoine** — 11 rue de Chavril, 69110 Sainte-Foy-lès-Lyon. Tél. 04 72 28 10 45. Conseiller en investissements financiers enregistré auprès de l'AMF et membre de l'ANACOFI-CIF sous le numéro **E001757**. Courtier d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro **08 044 778** ([www.orias.fr](https://www.orias.fr)). Titulaire d'une carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° **CPI 69012016000015204**, délivrée par la CCI de Lyon et Saint-Étienne. Numéro de déclaration d'activité de formation 84692393269. Conseil en investissement « non indépendant » au sens de l'article 325-5 du RGAMF. Couverture en responsabilité civile professionnelle et garantie financière conformes aux exigences légales. [Mentions réglementaires complètes](/mentions-legales). © MMXXVI · Hexa Patrimoine — Tous droits réservés [Mentions légales](/mentions-legales)[Confidentialité](/confidentialite)[Cookies](/cookies) Ce site utilise des cookies pour mesurer son audience et améliorer votre expérience. 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